As mais valias obtidas com a transmissão de imóveis, estão sujeitas a tributação em IRS, salvo se tiverem sido adquiridos antes de 01-01-1989 e não se trate de terrenos para construção.
O ganho é constituído pela diferença entre o valor da realização do negócio e o valor de aquisição. O valor de realização, corresponde ao preço de venda, salvo se o valor de avaliação por ela motivado ser superior.
O valor de aquisição a considerar será corrigido pela aplicação de coeficientes de correcção monetária fixados anualmente por portaria. Actualmente, está em vigor a Portaria nº 362/2008, de 13 de Maio de 2008, segundo a qual, para um imóvel adquirido, por exemplo, em 1990, o coeficiente de actualização será de 2,02.
Ao valor da aquisição acrescem os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos cinco anos, e as despesas necessárias e efectivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação. Por insistência da APEMIP, a Administração Fiscal, por despacho do seu Director Geral, de 14 de Junho de 2008, veio a reconhecer que as comissões de mediação imobiliária são dedutíveis para efeitos de cálculo de mais valias.
Ainda, para este efeito, não é relevante a existência ou não de empréstimos bancários. Para cálculo do imposto, o valor da mais-valia, eventualmente apurado, será considerado em apenas 50%. Vejamos o seguinte exemplo:
- Imóvel adquirido em 1990 para habitação própria e permanente. Valor de aquisição 100.000€; Despesas de alienação incluindo as da mediação, 2.000€; despesas com a sua valorização, efectuadas nos últimos cinco anos, 8.000€; Valor de alienação, 280.000€.
Cálculo das mais valias:
280.000€-(100.000€*2,02+2.000€+8.000€)=68.000€. Valor a considerar para a liquidação: 68.000€*50%=34.000€.

Reinvestimento
São excluídos da tributação, os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que:
- O valor de realização seja reinvestido, no prazo de 24 meses, na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção do imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino ou,
- O valor da realização, seja utilizado no pagamento da aquisição de imóvel para habitação própria, desde que efectuada nos doze meses anteriores.
Para que se possa falar de reinvestimento e se possa verificar a exclusão da tributação, é necessário que o imóvel vendido e aquele onde se vai reinvestir, constituam a habitação própria e permanente do sujeito passivo.
Havendo reinvestimento, para cálculo do valor a excluir da tributação, ao valor da venda, será deduzido o da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel que agora é vendido.
Por outro lado, ao valor de compra do imóvel onde se vai concretizar o reinvestimento, será reduzido o valor de eventual empréstimo contraído para esse efeito.
De referir finalmente que, no caso de reinvestimento parcial, a exclusão da tributação respeitará apenas à parte proporcional da mais-valia correspondente ao valor reinvestido.

ABÍLIO MARQUES, CONSULTOR FISCAR
Outubro de 2008
Retirado de "APEMIP Especial SIL"